Η υπόθεση Βουλγαράκη μέσα από ένα απλό case study.

Στο κείμενο που ακολουθεί αναπτύσεται το νέα επιχειρηματικό μοντέλο για σίγουρα και γρήγορα λεφτά, σε τέσσερα απλά βήματα και παρουσιάζεται και ένα ενδιαφέρον case study.

Μια μικρή εισαγωγή...
Ο κ. Βουλγαράκης εμφανίζεται σύμφωνα με δημοσίευμα της «Καθημερινής» να κατέχει το 50% (το υπόλοιπο 50% ανήκει στη σύζυγό του) μιας εταιρείας περιορισμένης ευθύνης, της «Αστικής Ανάπτυξης ΕΠΕ», η οποία διαθέτει μετοχικό κεφάλαιο μόλις 18.000 ευρώ. Αρα η αξία του συγκεκριμένου περιουσιακού στοιχείου για τον υπουργό ανέρχεται σε 9.000 ευρώ.

Τα 4 απλά βήματα:
1. Εντοπίζετε ένα αστικό ακίνητο, σε κεντρικό σημείο της πόλης σας (ή άλλης, δεν έχει πολύ σημασία), το οποίο να νοικιάζει μία τράπεζα. Σημείωση, αν το ενοικιοστάσιο αφορά μία ή περισσότερες θυγατρικές, τότε το κτήριο σας κάνει επίσης.

• Η ίδια εταιρεία το 2005 προχωρά σε αγορά ακινήτου στον Πύργο των Αθηνών εμπορικής αξίας 3,7 εκατ. ευρώ και αντικειμενικής 865.898 ευρώ. Η συγκεκριμένη αγορά, δυσανάλογα μεγάλη για το μέγεθος της ΕΠΕ, καλύφθηκε με τραπεζικό δανεισμό από την Πειραιώς, η οποία στη συνέχεια νοίκιασε τον συγκεκριμένο χώρο.

2. Βεβαιωθείτε ότι η τράπεζα έχει σκοπό να παραμείνει στο σημείο για αρκετά χρόνια. Συνήθως μια απλή εκτίμηση είναι αρκετή, δηλαδή αν το σημείο είναι πολύ εμπορικό και είναι το καλύτερο δυνατό σε απόσταση 5-6 τετραγώνων, τότε η τράπεζα είναι πολύ πιθανό να μείνει εκεί.

• Με δανεισμό από την Τράπεζα Πειραιώς, η έτερη εταιρεία του κ. Βουλγαράκη (Αστική Επέκταση) αγόρασε τρία καταστήματα το 2000. Τα δύο ακίνητα στα Πετράλωνα, αντικειμενικής αξίας 138.224 ευρώ, αγοράστηκαν προς 418.000 ευρώ και προσημειώθηκαν από την Τράπεζα Πειραιώς, η οποία χορήγησε δάνειο 282.000 ευρώ. Το τρίτο κατάστημα στη Φωκίωνος Νέγρη αγοράστηκε αντί 1,173 εκατ. ευρώ με δάνειο από την ίδια τράπεζα. Ενδιαφέρον προκαλεί το γεγονός ότι στα δύο καταστήματα στεγάζονται υποκαταστήματα της Πειραιώς.

3. Πείσετε τον ιδιοκτήτη του ακινήτου να σας το πουλήσει. Αν ο ιδιοκτήτης είναι η τράπεζα ή οι θυγατρικές της, μην ανησυχείτε, προσπαθήστε έτσι κι αλλιώς.

• Οι σχέσεις με την Πειραιώς περιπλέκονται ακόμη περισσότερο, καθώς πωλητής του ακινήτου των 700 τετραγωνικών μέτρων ήταν στέλεχος της Τράπεζας Πειραιώς στο ναυτιλιακό τμήμα (Στ. Νιώτης).

4. Ζητήστε δάνειο από την τράπεζα για να αγοράσετε το ακίνητο και κανονίστε η δόση εξόφλησής του να είναι όσο και το ενοίκιο που θα εισπράττετε. Προσοχή, μην είστε άπληστος. Μην ζητήσετε μικρότερη δόση, είναι καλύτερα να εξοφλήσετε το δάνειό σας όσο το δυνατόν γρηγορότερα.

• Ετσι, με τα μισθώματα από τα ενοίκια η εταιρεία κάλυπτε το κόστος εξυπηρέτησης του δανείου.

Αποτέλεσμα επιχειρηματικού μοντέλου

• Όπως εύκολα μπορείτε να καταλάβετε, ανέξοδα και χωρίς κανένα κόπο, θα αποκτήσετε εμπορικό ακίνητο μεγάλης αξίας!
  
• Αφού εξοφληθεί το δάνειό σας, θα μπορείτε να απολαμβάνετε τους καρπούς της επένδυσής σας!

Extra Tips:
Για όσους από εσάς δεν σας φαίνετε πολύ αποδοτικό το business plan που μόλις σας ανέφερα, σκεφτείτε το εξής: Ιδρύοντας μία ΕΠΕ που θα εκτελέσει το παραπάνω έργο έχετε δύο ακόμα οφέλη:

• Δεν πληρώνετε φόρο εισοδήματος για το ενοίκιο που εισπράττετε, αφού τα έσοδά σας είναι όσα και τα έξοδά σας.
• Κερδίζετε φοροαπαλλαγή για τους καταβληθέντες τόκους του δανείου, οπότε εντάσσοντας στην ΕΠΕ τις υπόλοιπες επαγγελματικές δραστηριότητές σας, μειώνεται το φόρο εισοδήματός σας.
  

Μην το σκέφτεστε και μη φοβάστε. Η επένδυση είναι σίγουρη και το κέρδος εξασφαλισμένο. Τελευταία συμβουλή, για το δάνειό σας ξεκινήστε από την Τράπεζα Πειραιώς!

...Από την πλευρά της, η Τράπεζα Πειραιώς ανακοίνωσε ότι με τον κ. Βουλγαράκη δεν διατηρεί πλέον «πελατειακή σχέση». Συγκεκριμένα η τράπεζα διαβεβαιώνει ότι κανένα δάνειο του κ. Βουλγαράκη ή εταιρειών συμμετοχής του δεν υφίσταται στην Πειραιώς. Επιπροσθέτως, τα δάνεια του ιδίου ή εταιρειών ενδιαφέροντός του, που υπήρχαν στην Τράπεζα Πειραιώς κατά το παρελθόν, έχουν εξοφληθεί ή μεταφερθεί προ πολλού σε άλλες τράπεζες. Μάλιστα επ' αυτού η Πειραιώς αφήνει σαφείς αιχμές, αναφέροντας ότι «οι τραπεζικές σχέσεις του κ. Βουλγαράκη δεν περιορίζονται μόνο στην Τράπεζα Πειραιώς».

Χωρίς σχόλια...

Το case study επιμελήθηκε ο "fenomenon" και παρουσίασε πρώτος ο Σπύρος μέσω του blog του. Η σύνδεση των γεγονότων με το case study έγινε από εμένα με βάση τα όσα αναφέρει η "Ελευθεροτυπία" στο σχετικό της άρθρο για την υπόθεση Βουλγαράκη.